一般来说，税务筹划是不良资产管理机构的重要手段，尤其是对于没有税收优惠政策的非持牌民营机构，可以最大化回收价值。那么房地产不良资产处置中税收筹划的核心思想是什么呢？

1、减少。所谓“减”的原则在于减少应纳税所得额，而不是简单的卖低房价，而是通过签订其他服务协议，将部分产权转让收入界定为其他收入，从而达到减税的目的。

2.增加。所谓“增加”，主要是指在涉及工程造价时，增加法定扣除额。这种方法应用广泛，技术含量有限，本文不再过多赘述。开发商有丰富的工程造价经验，但切记要满足每平方米正常造价，不能太高。

3.结构。通过合理设计交易结构，以股权转让的方式转让项目公司股权，从而间接转让房地产项目，这样只需缴纳股权转让产生的所得税。这种操作不仅要求项目公司的股权足够清晰，还要求项目公司与资产一一对应。

4.返回。所谓“回报”，是指通过财政税收返还等优惠政策实现税收筹划目标。原则是在房地产开发区域以外的另一个区域设立另一家公司，在两家公司之间低价交付资产，然后由公司进行二次销售。由于第二次销售过程中缴纳的税款在公司境内，因此可以向当地政府寻求更好的税收优惠和退款。从表面上看，两家公司之间的交割和第二次出售给买方期间缴纳了两笔税款，但在第二次出售境内土地增值税税率较低且存在政府退税的情况下，税负仍有所减轻。

房地产不良资产处置税务筹划的成功不仅需要理解上述筹划思路，还需要采用灵活的筹划方法。但无论采用何种方式，都必须在合规交易、依法纳税的前提下，在法律规定的法定范围内进行。