房地产市场平稳，企业生产销售正常，但检查人员发现A房地产公司的房地产应税成本远高于同行。面对复杂的业务和众多的企业账目数据，检查人员对企业发展项目进行了逐项梳理和筛选，最终找到了原因& hellip& hellip

公司注册-就找千百惠工商注册-代办注册公司-营业执照" src="http://www.hkqbh.com/uploadfile/2022/0121/20220121082835933.png" alt="公司注册-就找千百惠工商注册-代办注册公司-营业执照" />远高同业的房产计税成本

安徽省宣城市地方税务局稽查局近日根据高风险行业改革检查方案，对A房地产有限公司进行税务检查，核实该公司通过提前结转利息、高估应纳税成本、低估应纳税面积等方式少缴税款。针对企业的违法行为，该局作出追缴税款1591万元，并处滞纳金178万元的决定。

某房地产公司成立于2009年4月，主要从事房地产开发和销售。企业共开发了A、B、C三个房地产项目，其中A、B项目已于2015年达到竣工条件，三个项目自2013年起陆续出售。2017年2月，根据营改高风险行业检查计划，宣城市地方税务局稽查局决定对该企业2013年至2015年纳税情况进行检查。

核查人员在核查前对企业的财务数据和申报信息进行了分析，发现公司申报的已完工不动产单元计税成本为4862元/平方米，远高于当地4000元/平方米的行业平均水平；申报的产成品应税毛利率为21%，远低于地区同业应税毛利率的30%；土地使用税申报计税面积只有5.6万多平方米，与企业取得的10.3万平方米土地使用证数据相差甚远。

检查人员认为，应税成本和毛利率与市场状况有关。2013-2015年，宣城房地产市场平稳，公司房地产销售价格波动不大，成本构成变化不大。企业应税成本过高，应税毛利率过低是不合理的。然而，企业的结转成本和高估成本会直接影响企业的毛利率。

检查人员决定从企业应税成本的核定入手，全面梳理三个房地产项目的成本，逐项核对数据，检查企业是否存在结转项目成本等诸多问题。

代办公司注册-营业执照" src="http://www.hkqbh.com/uploadfile/2022/0121/20220121082835604.png" alt="注册公司-就找千百惠工商注册-代办公司注册-营业执照" />疑点重重的企业账目

实地检查中，检查组根据房地产企业经营特点，决定改变检查方式，分税种、分项目确定检查人员，开展针对性检查。一组采用内部检查和外部转账相结合的方式，按照法定程序收集企业账簿和相关资料进行分析，另一组则利用外部转账的机会获取证据。

检查人员利用电子采集软件从企业财务软件中提取数据，利用审计软件进行对比分析；从销售部门取得企业的销售明细账原件，要求企业提供各种合同、批文、施工图纸等复印件。经分析核实，发现企业账目存在诸多问题。

第一，拆迁安置房交付后，不视为销售，确认收入。在检查企业提供的土地成本时，一份土地分配协议引起了检查员的注意。根据分配协议，公司在开发项目时需要按同等面积提供1.1万多平方米的拆迁安置房，2015年拆迁安置房已全部交付。根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第七条规定，公司2015年应按市场价格确认这些拆迁安置房的销售收入，并在公司开发项目的征地拆迁补偿费中计入同等金额，分摊到公司三个开发项目A、B、C的土地成本中核算。但公司在交房时没有确认拆迁安置房的收入，也没有确认成本。检查人员判断，由于企业未完成项目C，未出售项目A、B，且拆迁安置房视同出售后，企业同期应纳税所得额大幅增加，但增加同等金额的土地成本不能同时分摊到工程成本中。为减少纳税，企业未按规定确认拆迁安置房收入。

二是项目开发资金收息存在问题。检查人员发现，该公司2011-2015年短期借款子公司账户显示借款金额2亿余元，主要用于支付土地出让款，但账户中的开发成本& mdash开发间接费用账户下的利息为零。这笔贷款没有利息，这引起了检查人员的注意。公司开发的项目A、B已经完成，项目C尚未完成。根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第三十条规定，公司发生的贷款利息，不论采用何种方法计算分摊利息和开发成本& mdash开发间接费用账户下的利息不应为零。但本科目下的利息为零，意味着公司可以将所有利息支出结转至已完工项目成本，通过增加项目成本，减少当期应缴纳的税款。

第三是高估成本的问题。在检查企业项目开发成本时，检查人员发现，公司通过应付账款科目估算建筑安装费用6109万元，这些费用已结转至开发成本科目。根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第三十二条:房地产开发企业开发的项目外包项目未最终结算且未取得全额发票的，可以在证明材料充分的前提下，计提发票不足部分金额，但最高不超过合同总金额的10%。检查人员收集了公司数百份施工合同，利用审计软件对相关工程数据进行了逐一比对。经计算，公司施工合同总金额为3.17亿元，允许按10%比例计提的施工费用为3171万元。企业计提额外建设成本2938万元，冲减已开发完成产品的建设安装成本后，当期经营成本结转1825万元。

此外，企业还存在应税土地面积核算与实际不符的问题。检查人员发现，该公司户口登记和土地使用证记载的面积超过10.3万平方米，但申报的土地使用税应税面积超过5.6万平方米，差额超过4.6万平方米。逐一核对土地出让合同和土地使用证后发现，公司第三张土地使用证面积刚刚超过4.6万平方米，对应开发项目为项目c，该地块土地使用证于2013年10月核发，但企业直到2016年才开始申报缴纳土地使用税。

企业注册-就找千百惠工商注册-代办集团公司注册-营业执照" src="http://www.hkqbh.com/uploadfile/2022/0121/20220121082835466.png" alt="企业注册-就找千百惠工商注册-代办集团公司注册-营业执照" />于法有据的处理决定

检查人员在发现企业账目中存在多项涉税问题后，并未急于对企业进行约谈，而是准备对账目中发现的利息等疑点进行核查，进一步确认企业存在的问题。

针对贷款利息问题，检查人员收集了该企业2011年至2015年的每一份贷款合同，确定了每一笔利息支付的时间点，以便查找凭证，在凭证附件中找到利息支付的原始凭证，从源头上固定证据。

检查人员发现，该公司2亿多元贷款全部来自上级B集团公司，立即前往B集团公司进行对外转账。根据集团公司年度利息分配和归集表，A房地产公司2011年至2015年共支付贷款利息8362万元。

检查人员查看企业账簿凭证，发现A房地产公司8362万元利息已结转至开发产品& mdash项目和开发产品& mdash项目B分摊了产成品成本，而项目C没有参与利息费用的分摊。检查人员查看了开发项目审批报告等资料，发现公司贷款资金主要用于征地费用。按照规定，公司应按照预算成本法在甲、乙、丙三个项目之间分摊利息费用。但公司将本应分配给项目C的利息全部分配给项目A和项目B，并提前确认利息费用少缴税款，故企业应增加企业所得税应纳税所得额1477万元。

随后，检查人员约谈了企业负责人和财务人员，向岳阳、金湾企业指出了安置房收息交付不算销售的问题。经过稽查人员的税法宣传，企业人员承认这两个项目的会计处理存在问题。

然而，如何确定安置房的计税价值仍然是一个难题。检查人员查阅了100多份拆迁协议，查看了同期的销售合同和票据，按照时间和面积逐一计算，最终确定计税单价为5100元/平方米，视为销售增加营业收入5807万元，三个项目A征地拆迁补偿费， B、C按规定同时增加5807万元，由A、B、C三个项目分摊，A、C结转销售额相应增加。 最终测算出公司2015年度少报企业所得税应纳税所得额2094万元。

当检查人员向企业指出土地使用税缴纳存在问题时，企业人员提供了政府拖延交付土地的声明，称企业与政府于2013年8月签订了土地出让合同，原约定在次月交付土地，但2013年10月该地块土地使用证办理完毕后，政府部门因拆迁问题，直到2015年12月才交付土地。因此，2016年1月，公司申报缴纳了该地块股份公司深圳注册的土地使用税。

检查人员告诉企业人员，虽然企业未能按期拿到土地，但根据安徽省地方税务局2012年第2号公告的规定，如果因政府拆迁等原因，以补偿方式取得的土地使用权无法按合同约定的时间交付使用， 城镇土地使用税自办理土地使用权权属证书前与土地管理部门签订的补充合同或协议或相关政府职能部门的补充证明载明的交付时间的次月起计算缴纳。 由于企业已经办理了土地使用证，根据上述规定，企业的纳税义务应发生在2013年11月。与土地计税面积相比，企业应缴纳土地使用税242万元。

最终，核查人员经核查确认，2015年公司少报企业所得税应纳税所得额5396万元，少缴企业所得税1349万元。少缴土地使用税242万元。宣城市地方税务局稽查局作出决定，依法向该企业缴纳滞纳金1591万元、滞纳金178万元。企业认可税务机关的意见，按时缴纳税款和滞纳金。

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宣城市地方税务局副局长尹农宁

房地产开发企业由于项目运营周期长、中间环节多、财务核算复杂，税务监管存在一定困难。本案涉案企业通过提前结转利息、高估税收成本、不将交付安置房计为销售费用、跨期结转费用等隐性手段虚增税收成本，达到少缴企业所得税的目的，其涉税违法行为具有一定代表性。

本案中，稽查人员按照收入与成本相匹配的原则进行逐项核查，根据受益人对已完成和未完成项目的区分计算分摊税费成本，最终对企业虚开的税费成本进行了准确核查，查明了企业存在的虚报、少缴税款的违法行为。为税务机关检查时间跨度较长的大型房地产项目积累了经验，提供了可借鉴的范例。

针对房地产开发企业管理中的难点，为提高管理效率，税务机关应在房地产企业日常税务监管中实行按企业、按项目、按阶段动态管理，建立项目跟踪管理台帐，掌握房地产企业开发项目完成情况，对企业申报信息进行针对性分析，评估涉税疑点，及时化解涉税风险。

针对房地产开发企业存在的伪造高估成本、利息费用过高、跨期结转费用、不视同销售的非货币性资产交换等涉税违法行为，税务机关应通过搭建互联互通的税务平台，建立信息互通机制，加强土地、房管、住建委、银行等部门第三方涉税信息的收集。在此基础上，结合征管信息，加强对房地产开发企业成本、收益的分析监测，实行源头监控。

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