据统计，在房地产企业的成本构成中，税收成本仅次于地价和建筑安装成本，位居第三大成本。在预征阶段，各种税负已达到销售额的8% ~ 12%；项目清算后一般高达15% ~ 25%，一线城市会达到25%以上。对于目前的房地产经济形势。房地产公司迫切需要规划土地增值税。千百惠·边肖:房地产企业如何做税务筹划？

对于房地产企业来说，传统的税收筹划侧重于土地增值税。土地增值税筹划的总体思路是先降低增值额，再降低增值率，从而达到少缴甚至不缴土地增值税的目的。

(1)利用临界点

根据税法规定，纳税人建造普通标准房屋出售，增值不超过扣除项目的20%的，免征土地增值税。从税收筹划的角度来看，企业可以选择合适的发展方案，避免因增值税率略高于起征点而增加税负。

由于土地增值税实行四级累进税率，当增值税税率超过50%、100%和200%时，将适用更高的税率。企业可以利用土地增值税的临界点进行规划，从而避免适用较高一级税率的情况。

(2)收入差距

含装修及相关设备的房屋，可考虑二次签约。首先与买方签订销售合同，然后与买方签订设备安装改造合同。经过这种处理，房地产企业只需对不良房屋买卖合同缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。

(3)选择合适的扣息方式。

房地产企业贷款利息扣除限额分为两种情况，一种是在商业银行同期同类贷款利率限额内据实扣除，另一种是在税法规定的房地产开发成本10%以内扣除。这两种扣款方式为企业的税务筹划提供了空空间，企业可以根据自身实际情况选择较高的一种进行扣款。

(4)代收费用并入房价。

许多房地产开发企业在销售和开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些额外的费用，如管道燃气安装费、有线电视安装费、物业管理费和一些政府资金等。这些费用一般由房地产企业先收取，再由房地产企业按规定转给委托单位，部分房地产企业会因此有结余。代收手续费有两种处理方式。第一种方式是将代收费用包含在房价中，向买受人收取。二是与房价分开收费。征收费用是否计入房价不会影响土地增值税的增值额计算，但会影响房地产开发总成本、适用增值率，进而影响土地增值税的金额。企业可以利用这一规定进行税务筹划，选择第一种处理方法。

(5)增加扣款项目金额。

在市场可接受的范围内，房地产企业可以适当增加公共配套设施投资，改善社区环境，提升装修档次，从而增加扣除项目金额，降低增值率。投资成本可以通过提高售价来补偿。加大公共设施的投入，也能提高产品的竞争力，扩大市场影响力，可谓一举两得。需要注意的是，提高抵扣金额并不意味着虚开建安发票虚增成本，虚开建安发票是偷税行为。

(6)成本转移，增加开发成本。

会计制度没有严格界定房地产企业工程项目的管理成本、销售成本和开发间接成本。在实际业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障都不能完全脱离公司总部的业务，有些费用介于期间费用和开发费用之间。在企业的组织设置上，可以向开发项目倾斜，尽可能把可以分配到开发项目的人员列为开发项目的编制，把公司总部和深圳注册公司的纳税项目混合的设备分配到开发项目使用。这样，本应由期间费用列支的费用计入开发间接费用，增加的总建设成本将带来1.3倍(1+20%+10%)的扣除额，从而降低增值额和增值率。

(7)成本核算对象的规划

房地产公司同时开发多个房地产时，可以单独核算，也可以联合核算。两种方法缴纳的税款不同，为企业选择会计方法提供了空的税务筹划空间。一般来说，合并会计的税收利益更大，但也有单独会计更有利的情况。具体来说，对于位置相同、结构类型相同的集团开发项目，如果开工和竣工时间相近，由同一施工队施工，可以合并为一个成本核算对象。对于个别规模较大、期限较长的开发项目，可以按照开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象。

(8)合作建房。

根据税法规定，一方离开土地，一方缴纳资金，双方合作建房，建成后按比例划拨自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用这一政策，选择合作建房进行项目开发。

(九)代他人建房

代客户建房是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取收益而不是代建房的行为。房地产企业如果有代他人建房的业务，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可以通过代他人建房来减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，并实施有针对性的开发。

(10)在合法的前提下，延迟土地增值税清算时间

房地产公司可与溧阳市、大朗镇主管地税局适当沟通，尽可能推迟土地增值税清算时点，或更换税负相对较轻的项目进行清算；对于可以预征用清算的项目，要积极争取预征用清算。

房地产企业要想做好税务筹划，不能只考虑传统的筹划方法，因为传统的方法主要集中在开发企业内部的筹划，而筹划的时间、手段和效果都非常有限。要做好规划，就要把简单的问题复杂化。总的思路是延伸价值链，建立更多的关联公司，将利润向上下游延伸。房地产企业可以在外围建几个关联公司，这些关联公司有的可能位于税负较低的地区。比如成立的园林公司位于高新技术园区，是国家扶持的高新技术企业，其企业所得税税率可以优惠15%。有的可能享受相应的税收优惠政策，如新设广告公司或咨询管理公司，利用其所得税免税政策，向其输出手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费等；可能有亏损，比如收购当年亏损严重的公司，企业所得税的抵免。上述操作后，利用这些关联公司与原核心企业进行关联交易，利用高低价格进行转移定价，人为制造了节税空房。