营改增后，房地产企业从缴纳营业税转变为缴纳增值税，增值税的计算方法和纳税申报方式发生了很大变化，比营业税复杂得多，税务筹划的空期也相应扩大。企业应根据营改增后房地产企业的新变化，研究税收筹划的新思路和新方法。

在谈论这个新方法之前，千百惠·边肖首先纠正了五个错误，所以不要犯它们。

　　1、收未收房款，冲抵应付未付费用

部分房地产开发公司将部分商品房价款(应收但未付款)兑换为广告服务(应付但未付款)冲减收入和支出，不计入收入(支出)项目进行核算、计算和申报相关税费，导致营业税及附加费和企业所得税(营业税正式取消前)较少。

　　2、隐瞒临时出租房产收入

一些房地产开发企业将大量暂时未出售的空房屋出租给个人或集体取得租金收入，采取不入账或计入经常项目的方法，隐瞒、隐瞒应纳税所得额。待出售时，将房地产的销售收入计入销售收入，并申报销售营业税及相关税费。

　　3、收到预售房产款记入其他应付款

有的房地产开发公司收到预售房产款，不记入预收款项，而是记入其他应付款。更有甚者，收到的款项不入账，而是通过向法人或关联方借款的方式将资金转入账户，导致企业少交营业税及附加费和企业所得税(在营业税正式取消之前)。

　　4、以合作建房之名掩盖房产开发之实

部分房地产开发企业以某人(未上市)等虚构团体名义缴纳土地征收费后，征用土地自行建设房地产出售，故意将房地产开发与合作建房混为一谈，只申报建筑安装营业税，逃避营业税及销售房地产附加费和企业所得税(在营业税正式取消前)。

　　5、费用冲抵收入或购房款

部分房地产开发公司收到的售房预付款和预售房款，记入预付款账户，通过支付客户赔偿金、违约金、诉讼费、工程款、煤炭款等直接冲抵预付款账户。有的企业用收到的购房款冲抵已支付的费用，然后记录收入或预收账款的差额，导致少收营业税及附加费和企业所得税(在正式取消营业税之前)。

以上五种方式均为隐瞒收入、不作或少作收入，违反相关税收法律法规，构成偷税，情节严重的甚至构成偷税。因此，我们必须坚决抵制。在这种情况下，有没有其他方法可以在不违法的情况下达到节税的目的？当然，请继续往下看。

　1、充分利用国家税收政策

(1)内部工程避免工程结算。

现行税法规定，单位独立核算的内部施工队伍，对所属单位的建筑安装工程负责。如果与单位结算工程价款，无论是否编制工程预算(预预算)，都是我们进行相关节税规划，满足前述要求，妥善创造不征税适用条件的关键。

(2)收取转让和分包管理费，而不是项目中介介绍费。

无论工程公司是否与建设单位签订合同，都将适用不同的税率。承包公司与建设单位签订合同的，建筑业税率为3%；否则，适用5%的服务业税率。因此，用分包和转包的管理费代替项目中介费，可以达到节税的效果。前提是从事项目中介介绍的公司本身具有工程承包资质，在转让、分包过程中不违反相关法律限制。

(3)规划增值税、所得税，节税规划依靠税收优惠政策。

　　2、通过合理选择会计处理方法进行税收筹划

税务筹划通过合理选择会计方法包括四个方面:业务费用、财务费用筹划、商品房开发及租赁、管理费用等:

(1)营业费用计划

作为一家房地产开发企业，每年的广告支出是一个巨大的支出项目。广告费用的多少往往与销售业绩密切相关。根据税法规定，房地产企业每个纳税年度的广告费应在销售收入的15%以内如实扣除。有的企业集团广告由总公司统一策划，费用由总公司统一收取。很有可能因为广告费超过15%，总公司可能不会税前扣除，但是子公司低于15%。针对这种情况，只有不到15%的子公司能够承担总公司与子公司业务相关的广告费用。

(2)财务费用计划

如果一家房地产开发公司同时开发多个房地产项目，其中一个项目准备转让，企业需要的部分资金将通过这个项目贷给银行，利息可以在计算土地增值税时按照商业银行同类贷款的利率扣除。如果转让项目缴纳的土地增值税税负过高，企业也可以考虑享受合作建房暂免土地增值税的优惠政策。

(3)开发商品房和租赁商品房的规划

部分房屋因地理位置、内部结构朝向、外部环境等原因滞销。房屋用于租赁业务时，可以将商品房转为租赁业务用房，从商品房开发转为租赁开发产品，按月计算租赁产品摊销，计入成本，使企业存货成本接近实际成本，同时增加成本，降低税收。但是，如果将房屋留在开发产品账户提取减值准备，提取的减值准备不能作为所得税税前扣除。

(3)管理成本规划

企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和住房公积金，可以税前扣除，企业应当依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又减轻了单纯发放工资带来的个人和企业所得税负担。此外，转嫁给员工的不合理负担，如交通费、公务通讯费(按销售收入的一定比例税前扣除)，可以将工资中隐含的费用转化为管理费用，降低企业的工资水平，也减轻了企业的所得税负担。

　　3、通过周密项目投资筹划进行税收筹划

企业在实施投资前，应规划整个项目的可行性，包括收入、成本、利润、税收、回收期等因素。当方案的收入和成本相同时，税负可能成为方案采纳与否的决定性因素。一片土地无论是与他人合作建设、转让还是自行开发，其缴纳的税收相差很大，企业最终要选择最佳的投资方案。

　　4、其他的筹划方法

(1)合理分解租金收入

房地产开发企业要合理分解租金收入。房地产开发企业不出售开发的房产，而是用于出租的，国家规定其资本性收入应缴纳营业税和房产税，房产税适用税率为租金收入的12%。如果企业分解租金收入，就意味着房产税会减少。因此，合理分解租金收入是房地产企业税收筹划的一种方法。

(2)将房地产销售业务改为代建。

将房地产销售业务改为代建，由房地产开发公司直接向客户收取置换建设费。公司在黑龙江、禅城收取的代建费只需缴纳营业税，如有盈余，再缴纳企业所得税。如果不是代建行为，而是房地产开发销售的直接行为，则需要依法缴纳营业税及相关税费。但代建有一些必要条件，如基本建设单位应向房地产开发公司提交相关项目计划、建议书和规划图纸等。另一方面，房地产开发公司不垫付任何资金，同时只收取委托单位更换建设费和开服务发票。

(3)将房屋租赁改为承包经营。

将房屋租赁改为承包经营，主要针对建设时间长、区位好、租金高的房地产进行税务筹划。企业出租房屋，不仅要缴纳营业税，还要缴纳深圳市房管局登记的附条件生产税。但是，如果房子作为企业的资产承包出去，缴纳的税款就会减少。承包人与房屋所有权企业达成合同协议时，承包人定期向房屋所有权人支付一定的管理费，企业可以以房屋租金作为收取合同费用的标准。

(4)在建项目整体转让的税务筹划。

在房地产经营活动中，房地产开发企业主要面临转让在建项目和公司股权的选择。由于资金、公司计划等因素，企业将在建项目转让给其他房地产开发企业，转让的内容和方式有多种选择。

(5)分解商品房销售价格

房地产开发公司可以适当分解商品房销售价格，以便进行税务筹划。如果不分解房地产开发和商品房销售的价格，就意味着企业不仅要缴纳营业税，还要缴纳土地增值税和企业所得税。如果将商品房的销售收入进行分解，以上三种税费可以少承担。

在上述四种方式中，采用国家的税收优惠政策是最合法、最经济的一种。如果你在这方面有什么需求，千百惠可以帮你解决。

文章关键词：税务筹划

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