房产税是根据私房的残值或租金收入向业主征收的一种财产税。物业税虽然是小增值税，在税率构成中占比很小，但还是有内部准备空。比如《房产税避税组织法》明确规定了一些减免税条款，符合条件的中小企业可以使用。比如按时，在住宅装修停止期间可以免征房产税。需要向行政机关申请纳税，而有些税种因过失未申请，导致物业维修期间仍在缴纳房产税。本文通过个案研究中小企业如何进行财产税的筹划。

电子设备和工厂分开出租

中小企业的租赁大多涉及到房屋租赁，比如如何在公交房、厂区、餐厅、门面房等方面避税。根据明确规定，房产税应按租金收入的12%缴纳。但中小企业往往不仅出租私房的公共设施，还出租私房内外的一些附属公共设施，如厂房、办公餐具、附属电器等。法律对这些公共设施征收财产税。如果这些公共设施和私房同时无歧视地写入租赁合同，这些公共设施也会缴纳房产税，从而提高中小企业的税率。

比如某大型制造型中小企业A公司，想将其下属公司下辖的工厂租给其国有企业b，两国约定工厂及电子设备年租金200万元，并据此签订了租赁合同。具体如下:甲方同意将厂区连同电子设备租赁给乙方，乙方支付厂区及设备租金每年200万元。合同签订后，甲方乙方先付一半租金，另一半年初付。

如无准备，根据本合同，乙方需缴纳以下税费:缴纳房产税:200×12%=24(万元)；缴纳增值税:200×5%=10(万元)，两项共计34万元。理论上，根据这份合同，工厂还缴纳了12%的房产税。若一份租赁合同变更为两份租赁合同，即《工厂租赁合同》和《电子设备租赁合同》，明确约定乙方以年租金100万元出租厂房和电子设备。两个项目的租金总额仍为200万元，但由于电子设备租赁不涉及12%的房产税，支付总额因合同明细变更而发生变化。甲方出租厂房缴纳房产税:100×12%=12(万元)，增值税在200万元5%的基础上10万元不变；电子设备租赁不涉及房产税，节省12万。甲方出资总额由34万元降至22万元，税率下降35.29%(12-34)。

租一处房产比从那里集资要好

到目前为止，很多公司在成立后期只是想以最方便最慢的方式保留工商牌照办公室，因为人员少，货运量小，为了节省开支，又不熟悉明确的税务规定，只有在交费的时候才发现问题。比如有几个人成立了公司的避税部门，约定部分大股东用支票集资，部分大股东用包括电子设备、房地产在内的器皿集资。公司很快成立了公司，大股东也是到了交钱的时候才发现，与其接受房地产融资，不如出租房地产使用。因素是物业成为公司财产后，需要缴纳房产税。如果是租赁，不用交房产税，租金可以从净利润中扣除。

比如高盛，由A和B两个第三人经营的公司，有五名员工。为了节省开支，A用自己的房子注册了一个办公室。公司注册成立后，甲、乙双方到地税行政机关兼职

报名时，财务人员出具了下个月纳税的纳税申报表，其中房产税预定超过16800元。公司注册资金10万元，已经花了5000多元进行各种注册。今天要交1.68万的房产税才能赚到一分钱。a莫名其妙地提出:“私房还是原来的私房，还是不交税。怎么才能用它领证，每年交那么多税？”财务人员解释说，A的房产购买价格为200万元，属于一人非经营性房产，按时免征房产税。今天用来开公司的时候，已经变成办公楼了。根据房产税组织法的明确规定，需要缴纳房产税。理论上来说，如果物业是免费提供给公司的，物业税应该按照物业的残值计算。房产残值按房产原值减去30%计算，税金为1.2%。甲房产原值为200万元，故房产残值为140万元，每年需缴纳房产税16800元。

那么，这个案子有没有内部空准备的余地？那就是签订房屋租赁合同。今天，房主的房子既属于政府，也属于人民。同一个房子用来住，开公司。公司只有五个人。具体总面积是楼下两室，其他的还是用来住的。如果我们事先和公司签订房屋租赁合同，把楼下总面积按每月1000元租给公司，用这个租赁合同到工商税务机关登记，可以减免房产税。因为根据房产税组织法的明确规定，房产出租的话，房产税是按照出租收入缴纳的，房产税的纳税变成一个人，而不是公司的避税部门。这样，房主出租村民住房年收入1.2万元，房产税按12%计算。每年只交1440元房产税如何避税？

租赁变成物流

房产税的征收方式有两种，一种是从价征收，一种是地租征收。从价计征的房产税以房产残值为基础，即从房产原值中扣除10%~30%后的残值的1.2%。从租金中征收的房产税以房屋出租取得的租金收入为基础，税收为12%。由于房产税的计算方式有两种，不同方式的计算结果肯定会不一样，必然会导致应缴税额不同，所以会有内部空编制。中小企业可以根据自己的具体情况选择征税方式，通过比较两种方法的税率，选择税率低的征税方式。

比如A中小企业原有五栋楼占用仓库，房产原值2000万元。中小企业将仓库出租收取租金，年租金收入200万元；中小企业应缴房产税200×12%=24(万元)；应该被接受

200×5%=10(万元)；应交城建税、教育费附加10×(7%+3%)=1(万元)，总支出35万元。

为了降低高额的物业税，需要将完整的房屋租赁改为物流托管公共服务，即改变收入的实物性质，将租赁收入改为物流服务收入。房屋租赁按租金收入的12%缴纳房产税，物流仓储按房产残值的1.2%缴纳房产税。从今天房地产的商业价值(扣除比例为30%)和中小企业的租金收入来看，计算房地产残值缴纳的房产税肯定低于计算租金收入缴纳的房产税。因此，中小企业可以做好以下准备:中小企业配备保管人员，将仓库改为仓库，为客户提供物流公共服务，收取物流费用。年物流收入200万元，但每年需要向托管人员支付2万元。当地房地产原值扣除率为30%。有物流准备，应付房产税2000×(1-30%)×1.2%=16.8(万元)；应该被接受

200×5%=10(万元)；应交城建税及教育费附加10×10(7%+3%)= 1(万元)；应向托管人员支付2万元，总支出29.8万元。可以看出，准备后比准备前好

支出节余24-16.8=7.2(万元)，

税率降低了30%(7.2-24)。

虽然租赁成为物流后，员工和公共设施的费用会相应增加，但与物业税的节省相比，中小企业总体上仍然是具有成本效益的。