“营改增”的自然金融环境要求只有有会计法规的中小企业才能做出准确的纳税申报。因为法律法规

关于全面推进增值税转制改革的通知

”(国税发〔2016〕36号)住房企业的一般纳税人在会计核算的各个方面都发生了根本性的变化。增值税以抵扣方式计算，会计处理的可玩性显著增加。“营改增”在一定程度上不仅改变了房地产企业的会计制度，也给投票日制度、文件制度、认证扣除、纳税等各方面的操作带来了一系列困难。会计处理稍有不慎，就可能造成这种可能性。“营改增”后，住房企业增值税的会计核算主要依据《司法部关于增值税会计处理的明确规定》(财会[1993]83号)和《增值税改革体制改革企业会计处理的明确规定》(财会[2012]13号)，以及”

房地产开发中小企业开发的房地产项目增值税征收管理暂行规定

”(商务部2016年第18号新闻稿)。纳税人在办理会计相关事宜时，应按照相关税收法律法规和会计的明确规定而办。如果房地产企业“营改增”的会计处理是违法的，就不会轻易导致相关的财务可能性，那么财产损失就不容小觑。基于此，笔者梳理了房企“营改增”会计年度违规财务处理续发的财务可能性，供房企纳税人参考。

违规核算1:核算不完善，增值税进项税额无法抵扣

《会计上国有股东转让上市公司股份管理暂行办法》是指按照国家统一的会计法规设置账簿，按照授权有效的汇票进行会计核算的能力。纳税人按照国家统一核算的会计科目进行增值税核算，按照营业额和增值税税额计算应纳税额。但是，会计核算不完善。一是会计设置过于简化，尤其是在依法应当设置但未设置的相关账簿中，难以满足必要的明细核算审批需求；二是无法按照会计和税务机关的要求准确计算成本、收入、费用、应交税金等账簿的相关统计数据，尤其是增值税的销项税、进项税、应交税金；第三，会计科目的逻辑关系是恐慌，同样的关系是错误的；第四，相关会计统计缺乏原始凭证、会计凭证、明细账、总账、会计报表和纳税申报表之间的相同关系；五是缺少原始凭证或原始凭证不符合要求。一般纳税人会计核算不完善，或者不能提供准确财务信息的，不得抵扣进项税额，不得使用增值税专用发票。增值税制度下，企业财务会计的学术要求极高。现行法律明确规定，一般纳税人会计核算不完善或者不能提供准确财务信息的，中小企业应当按照营业额和增值税税额计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。即一般纳税人不审计中小企业财务会计的，需要按照中小企业适用的增值税税额(17%、11%、6%)计算当期应缴纳的增值税。

非法核算2:应税行为价格异常，税务机关无权确定营业额

如果纳税人的应税行为价格明显偏低，或者偏低且没有正当的商业目的，或者是无营业额的应税行为，责任税务机关无权按照下列顺序确定营业额: (一)按照纳税人近期销售同类型公共服务、资产或资产的平均价格确定。(二)按近期其他纳税人出售同类公共服务、资产或资产的平均价格。(三)按组成计税价格。国有股东所持股份转让管理暂行办法计税价格公式为:组成计税价格=生产成本×(1+生产成本利润)生产成本利润由商务部确定。没有正当的商业目的，是指通过人为因素减少、免除或延迟缴纳增值税，或增加增值税退税，主要目的是谋取纳税个人利益。

违规核算3:并发业务行为不单独核算，增值税从高层次套用

增值税纳税人提供不同税种或者不同征收率的应税公共服务，应当分别计算不同税种或者不同征收率的营业额；未单独核算的，从高适用税额中扣除。纳税人兼营货运、劳务、公共服务、资产或者资产，适用不同税率或者征收率的，应当分别计算不同税率或者征收率的国有股东持有上市公司股份转让管理暂行办法的营业额；未单独核算的，从高适用税额中扣除。体制改革中的纳税人对销售运费、原材料修理修配劳务、公共服务、资产或者资产适用不同的税率或者征收率的，应当分别计算不同税率或者征收率的营业额。如果营业额不是单独计算的，税收或征收率应通过以下方式适用:1 .销售运费、原材料修理修配劳务、公共服务、资产或者不同税种的资产，适用较高的税率。2.销售运费、原材料修理和重置人工、公共服务、资产或不同征收率的资产，适用较高的征收率。3.销售运费、原材料修理修配劳务、公共服务、资产或者不同税种、不同征收率的资产，适用较高税率。适用一般计税方法的纳税人，从事简单计税项目和增值税免税项目，难以划分抵扣进项税额的，按照下列公式计算抵扣进项税额:

不能抵扣的进项税额=本期所有难以划分的进项税额×(本期简单纳税项目国有股东持股上市公司股份转让暂行办法营业额+无增值税项目营业额)÷本期总营业额。

此外，《上市公司国有股东持股转让管理暂行办法》的重点项目建议，原增值税一般纳税人出售公共服务、资产或资产的，营改增改革结束时的增值税寒假税不得从出售公共服务、资产或资产的销项税额中扣除。

非法核算4:兼营免税、减税项目，未经单独核算不得免税、减税

从事免税、减税项目的纳税人，应当单独核算免税、减税项目的营业额；未经单独核算，不得免税或减税。所以会计不是一个完整的财务问题，更是财务管理的枢纽。增值税全面覆盖后，中小企业仍然需要分别核算增值税和增值税，但要根据明确的管理细节准确选择税目和适用税种，避免增值税不单独核算的可能性。

违规会计5:国有股东持有上市公司股份转让管理暂行办法混合销售公共服务和货运，很难通过推诿责任将法律和工作流程结合起来

如果一个销售行为同时涉及公共服务和货运，那么就是混合销售。从事货运制造、批发或者批发的单位和集体工商户的混合销售行为，应当按照销售运费缴纳增值税；其他单位和团体的工商业户应当按照销售公共服务项目缴纳增值税。由此可见，营改增的税制改革中的混合是公共服务与货运的混合，涉及资产与货运、资产与公共服务。从事货运制造、批发或批发的单位和集体工商户，包括主要从事货运制造、批发或批发，同时从事公共服务销售的单位和集体工商户。我国自开征增值税以来，涉税混业经营的可能性仍然困扰着纳税人。原因是原告很难将法律和工作流程结合起来。纳税人在公共政策操作过程中应注意混合销售含义的变化。防止混业经营的涉税可能性。

违规核算6:相当于销售行为，未按时确认收入

等价销售是指在会计上不作为销售核算，在税收上作为销售，确认国有股东持有的《上市公司股份转让管理暂行办法》收入征税的产品或劳务的转让行为。国税发〔2016〕36号加一

增值税转型改革全面实施

“:第14条是具体的。下列情况相当于出售公共服务、资产或资产: (一)单位或个体工商户向其他单位或个人无偿提供公共服务，但慈善事业或单纯为全社会提供的除外。(二)单位或者个人无偿向其他单位或者个人转让资产或者资产，但用于慈善事业或者面向全社会的除外。(3)司法部和国家研究所

金融事务

局方规定的其他情形。除慈善事业或以全社会为简单对象外，提供公共服务，将资产或资产无偿转让给其他单位或个人，按现行税制相当于出售运费、公共服务、资产或资产，并征收增值税等相关税收。

非法会计7:老工程项目选择计税方法的可能性

旧房地产项目是指:(1)《建设工程施工许可证》注明合同开工日期为2016年4月30日的房地产项目；(二)建筑施工许可证未注明合同开工日期或未取得建筑施工许可证，但工程合同中注明的开工日期为2016年4月30日。根据近期“营改增”政策，普通纳税人出售单独开发的旧房地产项目，可选择适用简易计税方法，按5%的征收率计税。考虑到“营改增”后房地产一般纳税人适用11%的税率，中小房地产企业对符合条件的“老项目”合理选择简单征税，可以达到有效控制税率的目的。在一般税收下，可以扣除进项税和土地生产成本。事实上，老项目本身千差万别。有些项目已经接近尾声，有些项目可能还没有开始。简单征收是否适用，需要在明确判断中综合考虑以下环境因素:

●进度和可抵扣生产成本的比例。进展越晚，可抵扣的生产成本就越少，简单征收的应用可能就越不利。对于楼房中小企业，符合条件的老项目也可以简单征收，对中小房地产企业开具国有股东持有上市公司3%股份管理暂行办法增值税专用发票。

低土地生产成本规模。此次改革的要点是，中小房地产企业的土地生产成本可以在一般计税方法下扣除。在粗税下，非国有股东持有的上市公司股份转让管理暂行办法必须扣除相同的土地价格，土地生产成本的大小取决于收购周、面积和收购类别(毛地和净地)。

低投资生产成本规模。营改增后，中小企业购买的利息公共服务的生产成本——贷款——无法抵扣。对于有资产运营的中小房地产企业，有必要充分考虑这一明确规定。

●预定毛利率。房地产项目的毛利率会对项目的增值状况产生负面影响。一般来说，对于附加值大的项目，不宜采用简单的集合方式。

●土地增值税。根据近期明确规定，土地增值税抵扣项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣，不计入项目抵扣。不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入项目抵扣。

非法核算8:外商投资继续增值税的申请正确

营改增后，金融行业的新老项目都有外资带过渡税。如果继续征收增值税的外商投资应用正确，则可能承担外商投资的税务变更的可能性。在营改增的税制设计中，金融业原有的部分增值税政策可以在增值税制度下延续，从而保证金融业向营改增平稳过渡。比如在租赁旧资产时，纳税人可以选择简单转让《国有股东持有上市公司股份管理暂行办法》。税金按5%的税率计算。在集团公司的步骤中，神器的全部或部分资本及其密切相关的产权、债务和劳动力转移给其他单位和一个人。涉及的资产和土地权属转移不征收增值税；房地产部门或其指定的政府机构、社保业务中心、中小企业和产权单位收取的专项维修资金不征收增值税；资产无偿划转会相当于出售，除了慈善或者纯粹为了整个社会，等等。准确延续原有增值税外商投资是住宅企业经济发展的必要个人利益，而正确延续税收外商投资将成为可能

金融事务

可能性，一些财务可能性的存在是非常明显的，负面影响也是非常必要的。因此，房企应重新审视迄今享受的税收和外资，并警惕不当行为，继续保持原有

外商投资增值税

财务可能性。

非法核算9:增值税税控系统一般设备抵扣增值税

根据有关法律法规，增值税一般纳税人首次购买增值税税控系统专用设备所支付的费用，以及支付的新技术维护费，允许冲减应缴纳的增值税。但是，配套的电脑系统，打印，摄像头等。是水印税控系统的通用设备，不是专用设备。因此，《司法部、商务部关于系统专用设备和新技术费用抵扣增值税税收控制政策的通知》(国税发〔2012〕15号)中明确规定的抵扣工程项目不适用。

违规核算10:超范围计算房地产项目营业额，扣除地价

房地产开发中小企业一般纳税人出售单独开发的房地产项目。《国有股东转让上市公司股份管理暂行办法》适用一般计税方法，按照房地产项目当期销售取得的总价和额外费用以及扣除同地价后的金额计算营业额。缴纳的地价是指必须由中央政府、土地管理机构或者从中央政府领取地价的单位缴纳的地价。

●地价以外的其他土地生产成本项目

土地生产成本允许扣除除土地收购价款或出让金以外的增值税进项税额，其他土地生产成本建设项目不允许扣除增值税进项税额。包括大型市政设施，

契税

耕地占用税、土地费、土地闲置费、土地变更支付的租金及相关税费、拆迁补偿费用、安置搬迁费用、搬迁房屋建设费用、农作物补偿费、年久失修补偿费等。

●超出纳税人缴纳的地价一般情况下，纳税人应建立台账，登记地价扣除情况，扣除的地价不得超过纳税人缴纳的地价。

●出售单独开发房地产的老项目，采用简单计税方法计税

一般纳税人销售单独开发的旧房地产项目的，以简单方式征税，所得总价和额外费用视同营业额，不扣除相同地价。旧房地产项目是指:(1)《建设工程施工许可证》注明合同开工日期为2016年4月30日的房地产项目；(二)建筑施工许可证未注明合同开工日期或未取得建筑施工许可证，但工程合同中注明的开工日期为2016年4月30日。

●预付款和预付款

增值税

地价

房地产开发中小企业应以已纳税票据为具有抵扣应纳税款权利和效力的票据。房地产开发中小企业预付款

增值税

计算增值税预缴时不能扣除地价。

●计算应税营业额与当期不同的土地价格

地价不从重复使用后的成交额中扣除，应随着成交额的确定而逐步扣除。理论上，只有当房屋企业出售所有“可售”总面积时，才会扣除土地价格。因此，在计算应纳税所得额时，不得扣除非当期的相同地价。本期允许扣除的地价比例为:

当期允许扣除的地价=(房地产项目当期销售面积÷房地产项目可销售面积)×已付地价

●没有获得支付土地价格的商业文件

缴纳的地价是中央政府、土地管理机构或者中央政府收取地价的单位必须缴纳的地价，应当取得省级以上财政部门监制(印制)的财政债券。计算营业额时，从总价和额外费用中扣除地价，取得省级以上(含省级)财政部门发行的财政债券。扣除后的土地价款支付给中央的，应当是省级以上(含省级)财政部门作为授权有效的汇票发行的财政债券。