《中华人民共和国财政部国家税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税〔2018〕32号)规定，自2018年5月1日起，纳税人发生增值税应税销售或者进口货物的，原17%、11%的税率分别调整为16%、10%。根据新规和案例，本文对一个看似合理的免租不当规划分析如下。

注册公司找千百惠-工商注册-公司注册-工商注册代办-营业执照" src="http://www.hkqbh.com/uploadfile/2022/0120/20220120075407860.png" alt="代办北京注册公司找千百惠-工商注册-公司注册-工商注册代办-营业执照" />案例：合作经营，分开核算

A公司是从事货物批发业务的增值税一般纳税人，销售的货物适用增值税税率为16%。A酒店与A公司位于同一城市，是以提供住宿为主的增值税一般纳税人。甲公司和甲酒店同时适用7%的城市维护建设税率、3%的教育费附加征收率和2%的地方教育费附加征收率。

1.2018年5月，A公司为拓宽销售渠道，拟将A酒店一楼门店作为分店出租。经与A酒店协商，A酒店提出让A公司销售分公司行使其销售门店职能，代销其购买的食品，以方便酒店居民。

2.某酒店采用一般计税方式出租店铺，增值税税率为10%。月租金市场价4.4万元，折算为不含税4万元【4.4万元&除；(1+10%)]。

根据《中华人民共和国财政部国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1第三十九条:营业税改征增值税试点实施办法，纳税人兼营销售货物、劳务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别计算不同税率或者征收率的销售额；未单独核算的，适用较高适用税率。

因此，A酒店委托A公司代销购买的食品应与住宿业务分开核算。预计年销售额92.8万元，免税收入80万元[92.8 &除；(1+16%)]。佣金按佣金金额的10%计算，金额为92800元[92.8 &倍；10%]，折合成8万元不含税[9.28 & divide；(1+16%)]。

工商注册代理-营业执照" src="http://www.hkqbh.com/uploadfile/2022/0120/20220120075408652.png" alt="代办北京公司注册找千百惠-工商注册-注册公司-工商注册代理-营业执照" />方案选择：签订租赁合同和代销协议

针对门店租赁和代销行为，A酒店和A公司业务人员初步协商后提出了第一个方案。

方案一:签订免租期租赁合同。

某酒店认为，根据《中华人民共和国国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(中华人民共和国国家税务总局公告2016年第86号)第七条规定，纳税人出租房地产的，租赁合同约定的免租期不属于财税〔2016〕36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定的视同销售服务。因此，我们可以委托A公司以免租金的方式出售其自制食品。

1.房屋租赁合同。鉴于年佣金8万元，相当于两个月的租金，建议以12个月租赁，2个月折扣的形式签订合同。一年12个月，免租金2个月，A酒店年门店租金收入40万元(10 &倍；4)。

2.食品委托销售。建议双方不要签订代销协议，A公司在A酒店购买的食品不在账本上反映。收取的款项通过POS机直接进入A酒店账户，A酒店直接开具食品零售发票并支付相关税费。

3.酒店收入分析。某酒店认为，8万元租金产生的房产税、增值税及附加税费，可以通过规避租金作为托运手续的支付对价来规避。A公司还可以规避代理佣金产生的增值税和附加税费。

代办注册公司-营业执照" src="http://source.qiban黑龙江省,樟木头镇gbang.com/imgs/d/front/201806/12/cc25020d124c4c9e879857da9642c0be.png" alt="公司注册-就找千百惠工商注册-代办注册公司-营业执照" />案例分析

甲公司财务人员认为该方案存在代销行为，应按视同销售纳税。同时，根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，单位或者个体工商户的下列行为视同销售货物: (一)将货物交付其他单位或者个人代销的；(二)代销。(3)两个以上机构、统一核算的纳税人将货物从一个机构转移到其他机构销售，但相关机构位于同一县(市)的除外，《增值税暂行条例实施细则》；(四)将自产或者委托生产的货物用于非增值税应税项目；(五)将自产、委托商品用于集体福利或者个人消费；(六)向其他单位或者个体工商户提供自产、委托加工或者购进货物作为投资的；(七)向股东或者投资者分销自产、委托加工或者购进的货物；(八)将自产、委托加工或者购进的货物免费送给其他单位或者个人。

综上所述，A公司虽然没有与A酒店签订委托协议，但实际是做了委托，增值税销项税额应按代销视同销售计算。如果食品零售发票是A酒店按照方案一开具的，A公司无法再取得A酒店开具的增值税专用发票抵扣进项税，应直接缴纳12.8万元【92.8 &除；(1+16%)&次；16%]的销项税额缴纳增值税。

A公司财务人员与A酒店财务人员协商后及时提出第二方案。

方案二:签订代销协议。

A酒店委托A公司代销食品，必须支付佣金。A公司租用A酒店店面，不享受免租优惠。

1.房屋租赁合同。租赁期限12个月，A酒店商铺租金收入48万元(12 &倍；4)。

2.a酒店深圳市捷亚环保产业有限公司监利分公司注册号委托销售外购食品。双方签订代销协议，A酒店将购买的食品交付给A公司代销，并按视同销售额[92.8 &除；(1+16%)&次；16%]，并开具增值税专用发票。

3.甲公司代销食品。取得增值税专用发票，抵扣增值税进项税额12.8万元；代销食品，按视同销售计算增值税销项税额12.8万元。因此，A公司销售寄售食品的进项税和销项税相等，应交增值税为零。甲公司佣金收入8万元[92.8 &倍；10% &除；(1+16%)]。

4.酒店税收情况。年销售粮食收入80万元，计算增值税销项税额12.8万元(80 &倍；16%)。支付代理费8万元，进项增值税1.28万元(8倍；16%)。

根据《中华人民共和国财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税和个人所得税计税依据的通知》(财税〔2016〕43号)第二条规定，如果将房产出租出去，需缴纳房产税的租金收入不含增值税。租赁店收入48万元，应交房产税5.76万元(48 &倍；12%)，增值税的销项税额为4.8万元(48 &倍；10%)。

5.A公司涉税情况。实际门店租金支出48万元，增值税进项税额12.8万元。代理销售手续费收入8万元，增值税销项税额1.28万元。

方案对比:方案一签订免租期的租赁合同，看似合理，但通过分析，实际上是违法的，存在税务风险。二是通过签订代销协议，方案合理、合法、可操作。

代办公司注册-营业执照" src="http://www.hkqbh.com/uploadfile/2022/0120/20220120075408537.png" alt="注册公司-就找千百惠工商注册-代办公司注册-营业执照" />案例总结

1.企业的生产经营与税收密切相关。财务人员在制定业务计划时，要主动参与，在规避风险的同时，发挥专业优势，促进产融结合。

2.根据《企业所得税法》第四十七条规定，企业通过实施其他没有合理经营目的的安排减少应纳税所得额或者收入的，税务机关有权按照合理的方法进行调整。《企业所得税法实施条例》第一百二十条规定，《企业所得税法》第四十七条所称不具有合理的经营目的，是指以减税、免税或者延期纳税为主要目的。企业应严格按照税收法律法规的规定进行规划和制定计划。

3.应该彻底考虑规划方案。根据《中华人民共和国财政部国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》第九条。(财税〔2016〕140号)提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品，按餐饮服务征收增值税。如果酒店销售的是外卖食品而不是外购食品，则需要计算比较代销适用6%增值税率和16%增值税率的得失，合理选择方案。

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