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Wenzizimu

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500万
500万，深圳楼市的概念是什么？【/br/】十年前，500万元人民币就可以买下福田中心区177套公寓、4个房间的中旅国际大厦，以及南山区半岛城邦220平米豪华海景的4个房间。【/br/】五年前，500万元就可以买下宝安区凌航市的三大住宅，杀死龙华区最贵的楼盘中海金城的任何一套公寓。
但是今天，500万已经成为一个不能摆在桌面上的数字。想在福田买房，不好意思，现在新房单价基本超过9万/㎡，只能买65平米的小两室。占地65平米的小二房很挤。如果以后有了孩子，或者带着老人住在里面，几乎不会有幸福。【/br/】如果在南山区买，那就更尴尬了。新房均价11万/平米，500万显得极小。想买的话，只能在红花雅筑买一个47平米的小单间，不适合结婚，更不适合成家。【/br/】过去10年，深圳均价从1.09万涨到现在的5.7万，涨幅达5.21倍，成为中国增长最快的城市，仅次于涨幅达4.9倍的北京和涨幅达3.42倍的上海，稳稳落后。但是，当年可以购买的500万元巨款，只能算是今天刚刚需要的门槛。【/br/】深圳房价上涨没必要惊叹，因为在这个神奇的城市，房价上涨的趋势还会继续。所以作为一个深圳的购房者，如果你的工资收入跑不过房价的上涨速度，一定要想办法抓住时机，赶紧上车，不然深圳就没机会再和你在一起了。
那么深圳只需要如何用500万找到最值钱的磁盘，这就是我们今天要研究的课题。我先说新的房市。

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新房选择
说起刚刚需要的销售，其实每个地方都有不同的定义。三四线城市，120多平米可能正好需要，二线城市可能80-100平米，香港可能20-30平米。【/br/】就深圳而言，由于常年执行9070政策，刚刚需要的住房基本界定，不超过90平米。另外，一家三口基本人均面积70平米。从深圳现有的平均面积可以看出，大多数地区的平均面积在90平方米以下。

【/br/】那么我们就拿总价不到500万的2-3号房作为过滤网的直径，看看深圳的新盘目前在哪里发售或者即将开盘。

【/br/】从贝壳数据可以看出，符合500万元要求的贝壳大部分集中在宝安的西乡、沙井、松岗、光明、坂田、观澜、罗湖、布吉、龙岗中心城、坪山。这样，除了福田和南山这两个核心区域，选择范围还是比较大的。【/br/】如果加上70-90平米的刚好需要筛选的面积，罗湖会因为最低6.9万/平米的价格而被淘汰。然后，罗湖北部的布吉地区人口最密集。

【/br/】(布吉二手房价格分布)【/br/】当然，在选择新的报价时，虽然只需要500万，但在考虑区位因素时，一定要把投资因素放在第一位。因此，在这张500万套新房的地图上，布吉地区并不是一个好的选择。【/br/】因为和罗湖性质相同，属于深圳老城区，人多，旧的难拆新的，道路规划难以有效改善。新址容积率普遍较大，不在深圳发展主轴上，不做选择。【/br/】除了布吉地区，其他地区销售的500万张新需碟片密度差不多。在这个范围内，按照投资价值的梯度排列，我认为宝安西乡属于第一梯度，沙井、坂田属于第二梯队，光明、观澜、龙岗中心城市属于第三梯队，坪山属于第四梯队。趋势基本是从西向东。【/br/】虽然近几年坂田房价上涨/【/k0/】有些透支，但作为深圳核心区第一个溢出区，其价值还是有一定容量的，尤其是华为的加持，让坂田成为了一个热萧条板块。
目前，坂田也有500万以内的急需房产可供选择:

【/br/】近几年北方观澜地区的价值也在升温，二手房价格达到了4.7万元/平米，对于500万以内的新盘来说在/【/k0/】范围内还是比较大的。例如，以下磁盘:

【/br/】光明区虽然目前配套跟不上，但位于深圳发展主轴线上，北面是深圳未来价值潜力区宝安、深圳早期价值溢出区龙华、深圳主要产业溢出的东莞松山湖。

【/br/】目前二手房均价4.1万元/平米，与宝安6万元、龙华5.7万元/平米相差甚远。所以光明区属于低价区，地铁6号线开通后价值会很快被填满。【/br/】在这个地段，能买到的新房是星河天地，总价425万套3室2厅，或者总价89平米的3室。

宝安区最值得投资，只需500万。原来的宝安在深圳人眼里是一个肮脏遥远的地区，但事实证明，靠近海岸的地理基因注定了它有着不平凡的生活。然后，在大湾区一体化的发展中，宝安靠近几何中心，被定义为粤港澳大湾区的核心地带。【/br/】从深圳近年来对宝安的投资可以看出，目前已经建成的地铁有1号线、5号线、11号线。预计2030年宝安将通过14条地铁线路，总里程约218公里，成为深圳地铁线路最多的新区。当然这也体现在宝安房价的上涨上。目前宝安二手房价格已达6万平方米，深圳排名第三。【/br/】在500万元的需求中，可以在西乡区坎达尔山海上城购买2套89平米的房间，在京华购买2套全小芸豪宅，在天府华府购买3套，在福永怀德山顶景观购买3套，等等。

可以选择买人孔:

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二手房选择
接下来我们来看看二手房市场。我们分为非核心区和核心区(福田和南山)。

【/br/】(深圳市房价总额分布图)【/br/】同样，我们继续以2-3间房，70-90平米，总价不到500万作为筛选标准。下面的房源分布图可以得到，但是你会发现可选面积虽然覆盖了南山和福田两个核心区域，但是得到的房源却有着相同的属性:老旧，2000年前建成。【/br/】对于二手房来说，房子的年限很重要，因为房贷的可贷年限一般是50年——房子的年限，也就是说从现在开始，1999年之前房子的可贷年限已经不到30年了。按照二手房的最佳年龄，10年以内的二手房是最好的，但是当我们把房价降到这个极限的时候。

【/br/】我们在科控股股份有限公司的地图上可以清楚的看到，南山区还剩36套房，福田还有9套可选房。我们进一步了解这些房子，发现符合要求的房子都有一个共同点——都是高容积率的塔楼，户型都很奇妙，基本都是单体透明的。【/br/】说明500万在中心区很难买到好房子。那我们只能放弃一项。【/br/】在学位、户型、住宅物业等诸多因素中，我认为房子的年龄可以放弃。因为户型是固定不变的，塔楼楼层是不能改变的，但是房子的年代可以通过技术手段来维持，或者有计划的进行装修，可以保证居住者的幸福感。
当我们把房龄放开到20年左右的时候，我们发现空之间的选择显然要大得多。此时，我们的选择应该满足以下条件:
1。就近原则，20分钟内通勤。地铁站附近800米以内(约为非地铁房屋价值的+10%)。
2。小区设备齐全，不要买远离城市山边的房子。这样的房子往往升值有限，房租涨不上去。比如罗湖银湖站后面的区域，福田南山唐郎山下的区域。
3。深圳福田区和南山区的房地产价值梯度理论，是指价值差从南部深圳湾海岸线到北部唐郎山脚下依次递减。
从海岸线到滨海大道，是豪宅的最高价值。如半岛城邦、深圳湾一号；一流的价值是从滨海大道到深南大道。比如中海华庭，中信宏树湾。
从深南大道到北环路，有翠海花园、金地米香山、华润城等二级价值。三级值是从北环大道以北到唐郎山脚下，越小的值最远到山边。如梅林村、桃园村、乐上森林住宅等。【/br/】目前每个梯度的差价在15000-20000/m2。

4。高科技和金融中心周边的二手房升值潜力很大，因为这一带的买家属于高收入高收入群体，比如福田的CBD，南山科技园的松坪村。

【/br/】非核心区500万套二手房的投资价值，要加上“10年内”这个必要因素。投资梯度值符合新房投资市场，仍遵循福田-南山-宝安段的价值梯度理论。