一、历史背景和目标

经中华人民共和国国务院批准，自2016年5月1日起在全省全面推广

(以下简称“营改增”)体制改革，将国际金融、建筑、房地产、贫困零售业等所有增值税纳税人纳入改革范围。为便于两国广州公司的注销和执行，根据《司法部、商务部关于全面推进增值税税率制度改革的通知》(国税发〔2016〕36号)及现行税率的相关明确规定，商务部发布了《房地产开发中小企业自主开发房地产项目税率征收管理暂行规定》， 以明确在房地产开发中如何收集和管理中小企业自行开发的房地产项目的相关问题。

二.应用

这种必要性适用于房地产开发中小企业出售自行开发的房地产项目，以及房地产开发中小企业继续发展后，国家发改委以自己的名义出售未建成的房地产项目。

三、主要细节

(一)一般纳税人

1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法。广州公司根据获得的总价和额外费用，扣除当前房地产项目相同农用地价格后的金额进行注销，并计算营业额。需要具体说明农用地价格允许扣除额的计算方法及相关管理要求。

2.普通纳税人出售自行开发的旧房地产项目，适用粗制滥造征税的，所得总价及额外费用视同营业额，不扣除同一个农用地价格。

3.以预付款方式销售自行开发房地产项目的一般纳税人，在收到预付款时，按3%的税率预缴税款。需要指定如何提前计算应纳税额。

4.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照明确规定的纳税责任周，以当期营业额和适用税额或征收率计算当期应纳税额，扣除预缴税金后，交由固定行政机关负责人审批。未缴纳的预缴税金可结转下期进一步抵扣。

5.需要明确一般纳税人如何出具单据等明确的征管问题。

(二)乙

1.零星纳税人以预付款方式销售自行开业的广州公司注销的房地产项目，在收到预付款后，按3%的税率预缴。关于如何提前计算应纳税额，需要更加具体。

2.零星纳税人销售自行开发的房地产项目时，应在及时支付责任发生的那一周，按照当期营业额和5%的征收率计算当期应纳税额。扣除预缴税金后，交由责任人定额管理机关审批。未缴纳的预缴税金可结转下期进一步抵扣。

3.需要明确零星纳税人如何开具单据等明确的税收征管问题。