[谜题]

2009年，一家中小型制造企业出售了8年多前建成的一家新加坡注册公司的主楼，实现销售额1800万元。主楼原值1050万元，折旧600万元。根据房地产风险评估中政府机构的风险评估，主体建筑重置成本为2100万元，新度折现率为50%，出售时缴纳各种税费共计108万元。制造业中小企业出售主楼如何缴纳土地增值税？

[解决方案]

《土地增值税组织法》第二条明确规定，转让土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称房地产转让)并取得收益的单位和个人，为土地增值税的纳税人。

《土地增值税组织法》法律法规第二条明确规定，该法第二条所称的产权、地上建筑物及其附着物和收益的转让，是指以转售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承或者赠与方式无偿转让不动产的行为。

按照明确规定，制造型中小企业出售旧主楼取得销售，属于转让房产并取得收益的单位，制造型中小企业应缴纳土地增值税。

《土地增值税组织法》法律法规第七条明确规定，该法第六条所列计算增值额的工程项目抵扣情况明确如下:

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指为取得土地使用权所支付的土地价款以及按照国家统一明确的规定支付的相关费用。

(四)旧房及旧楼风险评估新加坡注册公司的估值款是指经中央政府批准的房地产风险评估政府机构评估的重置成本价乘以旧房及旧楼转让时的新折现率后的价格。风险评估价格应由地方当局决定

行政机关确认。

(五)与房地产转让有关的税收，是指增值税、城市维护建设工程税和转让房地产时缴纳的税收。房地产转让所缴纳的教育费附加也可以作为税收扣除。

司法部、国家研究所

国土局

《关于明确若干疑难问题的通知》(财税字〔1995〕48号)第十条明确规定，旧房转让，按照私有房屋和建筑物的风险评估价格、取得土地使用权所支付的土地价格、按照国家的整合和明确规定支付的相关费用进行土地评估。并将转移方案中缴纳的税款作为项目定额的抵扣。

。新加坡注册公司缴纳的地价未缴纳或在取得土地使用权时无法提供已缴纳地价证明的，不允许扣除取得土地使用权所缴纳的金额。

按照明确规定，制造业中小企业旧房的抵扣金额为:

旧房评估价+房地产转让相关税费+土地使用权有偿地价=2100×50%+108+0(假设)=1158(万元)；

增值额=收入-扣除项目定额=1800-1158=642(万元)；

增值税率=增值税/扣除项目定额= 642/1158 = 55%；

税金=增值额×40%-扣除项目金额×5%=642×40%-1158×5%=198.8(万元)。