关于地价

1.地价是多少？

必须向中央政府、土地管理机构或者接受中央政府地价的单位支付的地价。

2.地价可以用利息扣除吗？

允许扣除的地价包括新项目和一般计税方式的老项目。对于老房地产项目，如果选择适用一般计税方式，5月1日后确认

增值税

成交额也可以从同一土地出让价格中扣除。

3.重复使用后是否扣除地价？

房地产开发中小企业按总可销售面积计算产成品成本，再计算销售产品和未销售产品的应税生产成本。当期已经销售开发的产品的应税生产成本允许在当期扣除，未销售开发的产品的应税生产成本在销售时扣除。具体比例如下:总实用面积单位土地生产成本=土地成本÷总实用面积；销售和开发产品的应税生产成本=总销售面积销售的单位土地生产成本除以总销售面积。

4.证明地价抵扣需要哪些材料？

这个你要注意。在扣除地价前，应当取得省级以上(含省级)财政部门发行的财政债券。

一家从事房地产开发的中小企业，通过拍卖取得了一定的地块，并向政府机构支付了地价，取得了土地所有权。但是因为一些因素是由已建项目开发的，那么支付的地价是否可以扣除？

只要同时满足以下前提，项目公司可以按时扣除地价。

(1)房地产开发中小企业，项目公司与政府机构签订变更协议或补充合同，将土地受让方变更为项目公司；

(2)政府机构出售土地的使用和规划前提不变，签订塞舌尔公司变更登记协议或补充合同时土地价格总值不变；

(3)项目公司全部股份由收到土地的中小型房地产开发企业持有。

关于销售

1、本月征收的住宅专项维修资金需要缴纳

增值税

是吗？

不需要！根据国税发(2016)36号文件附件2，房地产部门或其指定的政府机构、社保业务中心、中小企业、产权单位收取的专项维修资金不征收增值税。

2.拿到预付款的那一天是负债发生的那一周吗？

没有！付款责任发生的周为房地产公司所有权同时转移之日或资产交付给买受人之日，以先到者为准，交付周按照《住宅小区买卖合同》约定的交付周确定；如果具体交货周早于合同周，则根据具体交货周确定。

3.大家可以选择利息缴纳增值税吗？

不是！有不同的情况需要计算清楚:

(1)利息:如果采用一般计税方法(包括新的一般计税项目和旧的一般计税项目)，则按照扣除当期出售的房地产项目相同地价后的总价和额外成本所得金额计算营业额。

周转率如下:

营业额=(总价和额外成本-本期允许扣除的地价)÷(1+11%)

(二)定额:如果按照塞舌尔公司简易注册的简易计税方法(包括零星纳税的老项目和一般纳税的简易计税方法)计税，则同一地价不得以总价和额外费用作为营业额扣除。

关于预缴税金

1.预付款方式

预付款是指中小房地产企业在提前购买房地产项目时收到的现金，获得的具体销售金额包括:

1.注册塞舌尔公司分期取得的预付款(首付+按揭+尾款)；

二、预付款的全额

2.预缴税款的期限

增值税在取得预缴后的次月纳税申报期内或在主管定额管理机关核定的缴纳期限(零星税款缴纳)内，按3%的税率预缴。

3.预缴税金的计算

房地产开发中小企业收到预付款后，应区分该项目是旧项目还是新项目，确定适用的计税方法，计算当期应预缴的税款。适用的一般计税方法按适用税额的11%计算；简单计税方法适用，计税依据是塞舌尔公司征收登记率5%。

预缴税金=预缴÷(1+适用税额或征收率)×3%

关于文件的发放

1.签发预付款单据的困难

使用《产品与公共服务税分类编码办法(试行)》中分类编码方式6“无销售行为的非应税项目”下的602“销售新开发房地产项目预收税款”税目，填写“不征税”，不开具增值税专用发票。

2.批准付款

增值税

未开票的补充开票

房地产开发类中小企业于2016年4月30日截止到账，已获准付款

增值税

对于预收款，如果塞舌尔公司注册时未开具增值税凭证，则允许中小房地产企业在体制改革后为这种未开票的预收款开具增值税普通发票。使用《产品与公共服务税收分类与编码办法(试行)》中分类编码方式6“无销售行为的非应税项目”下603号文件“批准缴纳增值税、不开票、补充开票”的税栏，填写“不征税”，不开具增值税专用发票。