方面:房地产开发周期比较长，主要包括项目立项、规划设计、融资、征地拆迁、工程建设、预售、销售、租赁、项目清算。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，税务事项始终贯穿其中，合理控制税收成本是降低企业经营成本的重要环节。有必要总结房地产开发中涉及的一些税收问题以及改进和规划的机会，抓住一些税收规划的机会，更好地制定房地产业务部门发展的战略规划。

一、项目环节。

很多企业在规划项目并提交相关部门审批时，并没有考虑如何通过合理匹配，适当降低企业的潜在税负。对于同一项目，企业可以开发不同类型的房地产，包括别墅、洋房、商业物业或普通房屋等。，而它们的增值税税率和相应的税负也会有所不同。由于土地增值税是由国家有关部门批准的房地产开发项目进行清算的，对于分期开发的项目，是分期清算的。企业以分期开发的别墅、房屋、商业物业设立项目，只能分期清算项目。但是，企业对不同增值率的房地产以一个项目或同期设立项目并经批准的，可以按一个项目或同期的整体增值率结算土地增值税。如果整体增值税率低于个别房地产，可能会降低企业土地增值税的实际税负。(实践中，不同地区在操作上存在差异，需要从当地税务部门了解清楚。)

企业在建立项目时，要提前考虑项目的实际情况和相关影响，选择更好的方案来建立项目。这样，企业可以合理降低土地增值税的税负，给企业带来一定的经济效益。这是税务筹划的好机会。

二是融资环节。

资金不足的企业可以向其关联方募集资金。从关联方取得的借款数额巨大的，根据《企业所得税法》的规定，企业从关联方取得的债务投资利息支出有限额，超过规定标准的利息不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，对于金融机构无法证明的利息支出是有限额的，因此部分利息不得扣除。

企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息的可抵扣限额，以明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息税前扣除。这些都可以通过调整项目融资结构和企业间融资安排来实现。

企业向关联方支付的利息超过金融机构同期贷款利率的，根据《企业所得税法实施条例》，向非金融企业借款的利息支出，不得超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的金额。因此，超过金融机构同期贷款利率的利息不得税前扣除。根据土地增值税的规定，金融机构无法证明的利息支出是有限额的，因此部分利息不得扣除。超过贷款期限的利息部分，在计算土地增值税时不允许扣除。

为避免关联方利息支出和利息收入过高对税负的不利影响，企业可考虑按照金融机构同期同类贷款利率安排集团内资金拆借。

如果企业无偿使用关联方的贷款，而企业作为借款人没有相应的利息支出，那么利润就会虚高。贷款人的利息费用不能税前扣除，会导致企业所得税的重复征收。

企业应对集团内部关联交易现行定价政策进行审核，对不合理的地方进行完善，并据此制定合理的收费标准，并按税收规定准备相关证明文件。

三是征地环节。

(一)企业以国家出让方式取得的土地。

往年取得国有土地使用权时，如未及时取得国家土地管理部门出具的土地出让支付凭证，按规定扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、与房地产转让有关的费用和税费后，必须提供合法有效的凭证；无法提供有效证明的，不得扣除。

企业应将不属于预付性质的金额转入相应的开发成本费用科目，并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可以避免一些不必要的税务麻烦。

在计算企业所得税时，企业因未在约定期限内开发土地而缴纳的闲置土地费是否可以扣除，在新的企业所得税法和原外资税收条例中均没有规定，因此需要与相关税务机关确认相关的税务处理方式。闲置土地费不属于按照国家统一规定缴纳的相关费用，因此在计算土地增值税时不能从应纳税所得额中扣除。

企业应加强项目开发管理，尽最大努力在约定期限内开发。如确需延期，应尽快与政府相关部门协商，争取降低闲置土地费，并与税务机关确认相关税务处理办法。

企业未按规定期限缴纳土地出让金的，可视为与收入无关的支出，在计算企业所得税时不得扣除。此外，该滞纳金不属于按照国家统一规定缴纳的相关费用，因此在计算土地增值税时不能从应纳税所得额中扣除。

企业应加强资金管理。按规定期限缴纳土地出让金。如确需延期，应尽快与政府相关部门协商，争取降低滞纳金。

(二)以资产收购方式取得土地。

实际上，在购买资产时，存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证未反映真实交易价格，根据《税收征收管理法》，纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下罚款。

企业应根据实际交易价格订立相关转让协议，取得合法有效的凭证，以降低企业的税务风险。

四.龙华广场链接拆解。

在拆迁过程中，拆迁费用的支付凭证一般是被拆迁人签字的收据或白条。这些收据或借条不是合法有效的凭证。根据《发票管理规定》，不符合要求的发票不得作为财务报销凭证。

企业最好委托取得房屋拆迁资质证书的单位进行拆迁，并向其索取合法有效的证明。

动词 （verb的缩写）项目建设环节。

在项目建设中，如果与关联方签订的工程造价高于当地市场标准，根据《企业所得税法》的规定，如果企业与其关联方之间的业务往来不符合独立性原则，减少了企业或关联方的应纳税所得额或收入，税务机关有权按照合理的方法进行调整。根据税法规定，房地产开发企业土地增值税清算机构所附的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不真实的，地方税务机关可参考当地建设工程造价管理部门公布的建安成本定额数据，结合房屋结构、用途、位置等因素进行处理。，并核实上述开发成本的单位面积金额标准，并据此计算扣除。

企业应对集团内部关联交易现行定价政策进行审核，对不合理的地方进行完善，并据此制定合理的收费标准，并按税收规定准备相关证明文件。

第六，预售环节

有时，企业未能确认预售收入并进行相关纳税申报。根据规定，对于预售收入，应按预计利润率计算预计利润，计入利润总额时应预缴企业所得税。根据规定，在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，可以征收土地增值税。预售收入也需要缴纳销售税及其附加费。

企业应当及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。

七、销售环节。

样板房的装修费用往往包含在运营费用中，而不是开发费用中，导致开发成本降低。根据规定，开发企业建造的售楼处(接待处)和样板房的装修费用，不论金额多少，均应计入建筑成本。

企业可以将样板房的装修成本作为开发成本核算，开发成本在计算企业所得税时可以税前扣除。同时，土地增值税的处理办法应向主管税务机关确认。

为鼓励业主介绍房屋销售，企业为业主向物业管理公司支付一定数额的物业管理费作为奖励。但未向物业管理公司取得发票，不得作为发生费用的凭证。根据规定，未按规定取得发票的费用不能在企业所得税前扣除。扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、与房地产转让有关的费用和税费，必须提供合法有效的证明；无法提供合法有效证明的，不得扣除。如果业主获得的劳动报酬超过一定标准，企业作为扣缴义务人，需要代业主代扣代缴其个人所得税。

企业应及时向物业管理公司索要发票，并代有纳税义务的业主代扣代缴相关个人所得税。

八、租赁环节。

实践中，一些企业将人防工程作为业主的车位，与业主签订车位买卖合同收取使用费，确认为销售收入。无论销售收入还是租金收入，企业都需要缴纳企业所得税，对最终企业所得税负担影响不大。但是，既然人防工程卖不出去，交易的本质就是出租。(1)确认为租金收入的，按照租赁期限分期确认租金收入。合同签订当年，租金对应的企业所得税负担将相对低于确认销售收入对应的企业所得税负担；(2)确认为销售收入的，在计算土地增值税时，可视为应纳税所得额；作为租金收入确认，无需缴纳土地增值税。

企业要将销售合同变更为租赁合同，避免税务机关虚开土地增值税，按房地产销售征收企业所得税。

九.项目清算。

项目清算期间，与其他“期间”共用的部分公共配套设施的建设费用，在“期间”清算时可能不会开始，企业将保留这部分费用。这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时不能扣除。

企业在开发项目时应考虑土地增值税清算时间，安排相关项目。对于工后项目，企业在汇算清缴时可与主管税务机关协商，按项目(期)重新计算土地增值税税负，多退少补。